- Stefan Waldhauser
Compass Inc. Aktie - Ein Disruptor der US Immobilienbranche?
Heute möchte ich Euch einen IPO Wert aus dem Jahrgang 2021 vorstellen, der im deutschsprachigen Bereich noch unter dem Radar der meisten Anleger fliegt. Es geht um die Compass Inc. Aktie aus den USA. Das Unternehmen ist mit seiner Brokerage-Plattform im US-Immobilienmarkt angetreten, um die teilweise verkrustete Maklerbranche in den USA aufzumischen.
Compass Inc. ist ein echter High-Growth-Wert, dessen Umsatz in den letzten 12 Monaten um über 100% gewachsen ist. Das Wachstum befeuert hat neben dem Niedrigzinsumfeld auch die Corona Pandemie, die in USA einen regelrechten Immobilienboom ausgelöst hat.
Die Compass Aktie wurde am 1. April 2021 zu 18$ an der Nasdaq ausgegeben, notierte am ersten Handelstag über 20$ und ist seitdem mehr oder kontinuierlich abgebröckelt. Aktuell ist die Compass Aktie für ca. 13$ zu haben. Die Sperrfrist für die Altaktionäre nach dem IPO ist gerade ausgelaufen und die von mir vielbeachteten HGI-Kennzahlen auf aktien.guide sehen sehr gut aus.
Das alles ist Grund genug für mich, da mal etwas genauer hinzuschauen:
Was macht Compass Inc. ?
Compass wurde 2012 vom heutigen CEO Robert Reffkin gegründet. Er ist der Sohn einer selbständig arbeitenden Immobilienmaklerin. In den USA gibt es ca. 1,5 Mio. solche Kleinunternehmer, die alle mit einer gültigen Lizenz als “Real Estate Agent” unterwegs sind, um Immobilien zu vermitteln. Die Agenten arbeiten i.d.R. als Freelancer unter dem Dach von Brokerage Firmen und sind die potentiellen Kunden bzw. freiberuflichen Mitarbeiter von Compass.
Die größten Brokerage Firmen in USA sind traditionsreiche Firmen der Old Economy, die teilweise mehr als 100.000 Agenten unter ihrem Dach vereinen. Auch Berkshire Hathaway von Warren Buffet besitzt eine der größten Brokerage Firmen, die mehrere hundert Milliarden USD pro Jahr mit ihren Immobilien-Transaktionen bewegt.
Unter diesen Top-Brokerage-Firmen in USA ist erstmals 2019 Compass aufgetaucht. Das Unternehmen hat sich innerhalb weniger Jahre mit einem aggressiven Wachstumskurs als “New Kid on the Block” etabliert. Es sticht gegenüber den alteingesessenen Wettbewerbern mit hohen Investitionen in seine Softwareplattform sowie zahlreichen Akquisitionen hervor. Compass hat sich zum Ziel gesetzt, als technologiegetriebenes Unternehmen die oftmals noch wenig digitalisierte Immobilien-Branche in USA zu disrupten. Ein Wettbewerber mit einem ähnlichen Ansatz wie Compass ist übrigens die eXp World Holding.
Die Strategie von Compass besteht darin, den Agenten als Kunden zu begreifen und ihm sowie seinen Endkunden (d.h. den Käufern und Verkäufern von Immobilien) einen möglichst durchgehend digitalisierten Prozess rund um die Immobilientransaktion auf einer eigenen End-To-End-Plattform zu bieten. Neben der reinen Immobilienvermittlung sollen im Laufe der Zeit dann auch weitergehende Umsatzströme (z.B. für Vermittlung von Renovierungsarbeiten, Hypothekendarlehen, Werbung) im eigenen Ökosystem generiert werden.
Die Compass Aktie
Der Enterprise Value von Compass Inc. beträgt bei einem Aktienkurs von 13$ aktuell gut $5 Mrd. Angesichts eines erwarteten Umsatzes von über $6 Mrd. in 2021 beträgt das EV/Sales Verhältnis also weniger als 1.
Finanziert wurde das Unternehmen bis zum IPO u.a. von Softbank, die zwischen 2017 und 2019 fast $1 Mrd. in Compass investiert haben. In der letzten vorbörslichen Finanzierungsrunde wurde Compass mit $6,4 Mrd. bewertet. Interessant ist, dass sogar nach dem IPO die Softbank und auch der CEO zu einem Preis von 18$ pro Aktie ihre Position nochmals vergrößert haben haben (hier nachzulesen).
Derzeit sind die Compass Inc Aktien ein halbes Jahr nach dem IPO also mit einem fast 30% Abschlag gegenüber diesen Käufen der Großaktionäre zu haben.
Stellt sich natürlich die Frage, warum dem so ist?
An der operativen Entwicklung liegt es eher nicht, denn Compass hat mit den ersten beiden Quartalsberichten nach dem IPO durchaus überzeugt. Noch mehr als der Umsatzzuwachs von zuletzt weit über 100% beeindruckt mich die Verdoppelung des Marktanteils auf 6,2% innerhalb eines Jahres. Dieser Marktanteil wurde erreicht, obwohl nur 1,5% aller Agenten in USA für Compass arbeiten. D.h. die Compass Makler sind weit überdurchschnittlich erfolgreich im Vergleich zu ihren Kollegen, die für andere Brokerage-Companies arbeiten. Das klingt interessant, oder?
Wichtig zu betonen: Compass ist nach wie vor eine Firma im Aufbau, die bis heute mit ihren Services noch längst nicht in allen US Immobilienmärkten aktiv ist. Aktuell kann Compass in 62 regionalen Märkten ca. 45% der US Bevölkerung mit dem eigenen Agenten-Netzwerk bedienen. Der Businessplan sieht den Start in durchschnittlich zwei neuen Märkten pro Quartal vor.
Ein wichtiger Teil der Compass Strategie ist es, zunächst durch eine aggressive Expansionsstrategie zügig Marktanteile zu erobern. Dabei nimmt Compass in Kauf, in den ersten 2-3 Jahren in neuen Märkten zunächst Anlaufverluste zu erwirtschaften.
Im zweiten Schritt will man aus einer Position der Stärke heraus den Kunden auf der eigenen Plattform neben der eigentlichen Immobilienvermittlung weitere Services anbieten. Dazu werden derzeit wichtige Partnerschaften geschlossen wie die Gründung eines Joint Venture mit Guaranteed Rate, um unter dem Namen OriginPoint ein neues Unternehmen zur Immobilienfinanzierung an den Start zu bringen.
Ein Blick in die Finanzen von Compass Inc.
Wenig überraschend arbeitet Compass wie in der Brokerage Branche üblich mit relativ kleinen Margen. Aus einem Transaktionsvolumen (GTV) von $77 Mrd. wurde im Q2 2021 ein Umsatz von $1,95 Mrd. generiert.
Ein großer Teil des vereinnahmten Umsatzes geht an die an der Transaktion beteiligten Real Estate Agents. Die Bruttomarge betrug daher zuletzt "nur" 13%, was aber eine erhebliche Verbesserung gegenüber dem Vorjahr bedeutet. Unterm Strich stehen in der Compass Gewinn- und Verlustrechnung auch wegen erheblicher Ausgaben für Marketing und Vertrieb sowie Softwareentwicklung noch rote Zahlen.
Quelle: aktien.guide
Angesichts der mageren Margen erscheint Compass also zumindest auf den ersten Blick nicht unbedingt als attraktives Technologieunternehmen. Von den Investoren wird Compass tatsächlich eher wie ein noch defizitäres Brokerage Unternehmen bewertet.
Das EV/Sales Verhältnis beträgt weniger als 1. Die Investoren sind offenbar noch nicht davon überzeugt, dass Compass mit wachsenden Marktanteilen genügend Skaleneffekte erzielt, um nachhaltig profitabel zu werden. Dazu kommt, dass der Großaktionär Softbank nicht unbedingt als stabiler Ankerinvestor angesehen werden kann. Man muss vielmehr davon ausgehen, dass Softbank sich zu gegebener Zeit von seinen Anteilen trennen wird.
Zudem kommt ein seit Monaten negatives Marktumfeld für Brokerage Aktien. Diese gehörten 2020 zu den Corona-Gewinnern, haben bis Februar 2021 einen regelrechten Hype erlebt und sind nun wieder deutlich zurückgekommen.
Andere Aktien aus dem US Immobiliensektor wie eXp World Holdings, Redfin und Zillow haben in den vergangenen Monaten 35%-55% verloren.
Der Grund dafür: Angesichts der demnächst wohl deutlich steigenden Zinsen in USA wird eine Abkühlung des Immobilienmarktes und eine Eintrübung des Marktumfeldes für die Brokerage Unternehmen erwartet.
Fazit
Es gibt durchaus gute Gründe dafür, warum die volatile Compass Aktie trotz des explosiven Unternehmenswachstums seit dem IPO enttäuscht hat. Die Unsicherheit im US Immobilienmarkt ist groß, der Markt rechnet mit einem Einbruch in den kommenden Quartalen und diese Unsicherheit spiegelt sich insbesondere in den Kursen eines noch jungen Players wie Compass wieder, der noch nicht wirklich krisenerprobt ist.
Ich bin dennoch der Meinung, dass Compass eine sehr spannende, wenn auch hochspekulative Investment-Story bietet. Falls der Business Plan von Robert Reffkin aufgeht, dann könnte die Compass Aktie sich im Wert vervielfachen. Denn es gibt tatsächlich die Chance, eine derartige End-to-End Immobilienplattform zu etablieren. Die Real Estate Branche ist auch in USA noch recht wenig digitalisiert und "ready for disruption".
Ich habe mich jedenfalls dazu entschieden, eine Einstiegsposition der Compass Aktie als spekulative Beimischung in das High-Tech Stock Picking wikifolio aufzunehmen.
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